Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản - kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4, câu chuyện nhà ở được đặt ra khá thẳng: thị trường đã qua giai đoạn khó nhất, nhưng để đi tiếp cần gỡ đúng các điểm nghẽn.
Nhu cầu lớn nhưng thị trường vận hành chưa trơn tru
Theo ông Trần Sĩ Nam - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu phát triển và giao dịch bất động sản hiện vẫn rất lớn, không chỉ tại TP. Hồ Chí Minh mà trên cả nước. Đây cũng là lĩnh vực có mức độ lan tỏa cao, nên khi thị trường chậm lại sẽ kéo theo nhiều ngành khác bị ảnh hưởng.
Về cấu trúc, TP. Hồ Chí Minh hiện phát triển đồng bộ 4 phân khúc gồm nhà ở, thương mại dịch vụ, công nghiệp và du lịch, trong đó ưu tiên các lĩnh vực có khả năng lan tỏa.
Riêng nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, đang được điều chỉnh theo hướng “mở” hơn. Các điều kiện mua đã được nới từ tiêu chí thu nhập đến điều kiện nhà ở, nhằm phù hợp hơn với thực tế và nhóm có nhu cầu ở thật.
Song song đó, bài toán thủ tục – vốn là điểm nghẽn kéo dài nhiều năm – đang được thành phố kiến nghị tháo gỡ theo hướng rút ngắn quy trình đầu tư và xử lý vướng mắc pháp lý, nhằm cải thiện nguồn cung.
Một điểm đáng chú ý khác là cách nhìn thị trường. Theo ông Nam, phân khúc cao cấp chỉ chiếm một phần nhưng thường bị lấy làm “mốc” đánh giá chung, dễ tạo cảm giác giá bất động sản luôn ở mức cao, trong khi thực tế đa dạng hơn.
TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu đến năm 2026 đạt khoảng 428.000 - 500.000 căn nhà ở. Theo đánh giá, tiến độ triển khai, đặc biệt với nhà ở xã hội, đã có tín hiệu tích cực hơn và có cơ sở để hoàn thành mục tiêu.
Người mua chùn tay, doanh nghiệp khó bán
Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, yếu tố vốn vẫn là then chốt. Theo ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch HĐQT Đông Tây Land, trước đây có tới 80-90% khách hàng vay mua nhà, nhưng hiện tỷ lệ này chỉ còn khoảng 60-70%.
Khi lãi suất tăng và tín dụng bị siết, người mua trở nên thận trọng hơn, kéo dài thời gian quyết định hoặc tạm dừng giao dịch. Điều này khiến doanh nghiệp dù có nguồn hàng vẫn khó bán, doanh thu giảm 30-40% so với cùng kỳ. Đó là chưa kể, chi phí bán hàng cũng tăng mạnh khi hoa hồng phải nâng cao nhưng vẫn khó chốt giao dịch.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành - cho biết đây lại là nhóm “khó vay nhất” trên thị trường.
Dù có gói tín dụng ưu đãi hơn 6% nhưng doanh nghiệp vẫn không tiếp cận được vốn. Khi vay theo lãi suất ưu đãi thì ngân hàng cho rằng không hiệu quả, còn vay theo lãi suất thương mại lại vướng điều kiện đối tượng.
Thực tế, doanh nghiệp này có dự án khoảng 2.000 tỉ đồng đã hoàn thiện phần móng nhưng phải “đứng hình” do không vay được vốn. Trong khi đó, chi phí đầu vào tăng 10-30%, khiến bài toán tài chính càng thêm áp lực.
Nút thắt tín dụng: Cần linh hoạt hơn
Trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn “kẹt vốn”, câu chuyện tín dụng tiếp tục được đặt ra như nút thắt lớn của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) - cho rằng chính sách tín dụng đóng vai trò rất quan trọng với toàn bộ nền kinh tế, không chỉ riêng bất động sản, và cần được khơi thông theo hướng linh hoạt hơn.
Theo ông, quy định cho phép sử dụng khoảng 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn đã được kiểm chứng an toàn và nên tiếp tục duy trì.
Tuy nhiên, việc điều hành tín dụng theo từng quý, với mục tiêu tăng trưởng khoảng 15% trong năm, đang khiến dòng vốn thiếu linh hoạt. Việc phân bổ “room” theo quý khiến ngân hàng khó chủ động trong kế hoạch cho vay, đặc biệt với các dự án cần vốn dài hạn.
Ông đề xuất nên giao hạn mức tín dụng theo năm, đồng thời xem xét nới trần ngay từ quý II để tạo dư địa cho thị trường phục hồi.
Bên cạnh đó, theo ông, không nên có định kiến với phân khúc bất động sản cao cấp, bởi đây vẫn là một phần nhu cầu của thị trường. Đồng thời, hệ thống ngân hàng cần chia sẻ nhiều hơn với nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh đang có định hướng giảm lãi suất, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn.